Własne mieszkanie lub dom to marzenie wielu osób. Jest to zarazem jedno z najbardziej kosztownych marzeń. Nic więc dziwnego, że jako nabywca mieszkania na rynku pierwotnym tj. bezpośrednio od dewelopera oczekujemy produktu, który będzie wysokiej jakości. W zdecydowanej większości przypadków tak jest, ale zdarza się, że w świeżo oddawanym do użytku lokalu są większe lub mniejsze wady bądź usterki. Co wówczas robić? Bez wątpienia działać. Więcej w poniższym tekście.

Na co zwracać uwagę przy odbiorze mieszkania?

Odbiór mieszkania to wyjątkowy moment. Zazwyczaj po wielu miesiącach oczekiwań nasz lokal jest gotowy do zamieszkania. Nie pozwólmy jednak, aby emocje wzięły górę i sprawiły, że przymkniemy oko na wady fizyczne mieszkania. Niektóre z nich mogą być istotne i w sposób widoczny i trwały utrudniać korzystanie z lokalu np. ze względu na widoczne (duże pęknięcia ścian i stropów). Wpływają tym samym na obniżenie wartości mieszkania.

Nieistotne to np. nieszczelność okien, która nie utrudnia codziennego życia, ani nie zaniża wartości lokalu.

Do odbioru mieszkania warto się nieco przygotować

Wydawać by się mogło, że wysokie ceny mieszkania, jakie przychodzi nam płacić, gwarantują wysoką jakość oddawanych do użytku lokali. W praktyce bywa jednak różnie. Dlatego do odbioru lokalu warto się nieco przygotować. Przede wszystkim należy mieć ze sobą umowę z deweloperem i podczas przeglądania protokołu zdawczo odbiorczego dokładnie sprawdzać każdy punkt. Dobrym rozwiązaniem jest wynajęcie inspektora budowlanego, które w zamian za opłatę ok. 150-200 zł prześwietli mieszkanie dużo dokładniej niż my.

Odpowiedzialność dewelopera reguluje prawo

To z pewnością dobra wiadomość dla wszystkich nabywców. Odpowiedzialność dewelopera nie kończy się z chwilą przekazania kluczy do lokalu i jest uregulowana przez art. 556 Kodeksu Cywilnego.
Kupującemu mieszkanie przysługuje tzw. 5-letnia rękojmia udzielana przez dewelopera, przy czym bieg rękojmi liczy się 5 lat od podpisania aktu przenoszącego własność na kupującego. Co ważne rękojmia dewelopera obejmuje nie tylko samo mieszkanie, ale dotyczy również części wspólnych np. klatek schodowych.

Oczywiste jest, że możemy odkryć wady, o których istnieniu nie sposób wiedzieć w momencie wprowadzenia się do niego.

O ile rzadko kiedy nabywca rezygnuje z zakupu mieszkania po wykryciu w nim wady, o tyle w części sytuacji ma prawo żądać obniżenia ceny. Rodzaje usterek są bowiem różne. Przykładowo nieszczelne okna nie będą zaliczone do wad, które mogą być podstawą do roszczeń wobec dewelopera. Oczywiście jakakolwiek nieszczelność w nowym mieszkaniu nie powinna mieć miejsca. Zazwyczaj w takich sytuacjach wystarczy wystosować proste żądanie usunięcia wady i problem zostaje rozwiązany.

Kiedy niezbędne jest zgłoszenie usterki do dewelopera?

Jako klient mamy prawo nie znać się na kwestiach budowlanych, dlatego warto w takich sprawach zdać się na prawo, którego zadaniem jest chronić nabywców. Pamiętajmy, że po zakupie nieruchomości w postaci domu jednorodzinnego za kilkaset tysięcy złotych lub więcej, mamy prawo domagać się, aby wszystko było z nią w porządku. Odnosząc to np. do rynku motoryzacyjnego, kupując nowy samochód, otrzymuje on gwarancję na 2-3 czasem 5 lat. Jeśli coś zaczyna w nim szwankować pierwszą rzeczą, jaką robimy, jest sięgnięcie po ową gwarancję.

Podobnie jest w przypadku kupna nieruchomości. Prawo – a dokładnie Kodeks Cywilny określają, że nabywcy przysługuje gwarancja z tytułu rękojmi, na mocy której, deweloper jest zobowiązany do naprawienia wady.
Oczywiście wady mieszkania nie są sobie równe i bardzo często, jeśli nie chcemy wykonywać jej na własny koszt, wystarczy drobna prośba o usunięcie usterek.

Dopiero, jeśli deweloper unika kontaktu i wyraźnie wymiguje się od wykonania tego, do czego jest zobowiązany, należy sięgnąć po mocniejsze środki. Tym czymś jest wezwanie do usunięcia wad przez dewelopera.

Jak przygotować takie wezwanie? Podobnie jak wiele innych firm, które kierujemy do różnego rodzaju urzędów czy banków. Należy je złożyć w formie pisemnej i wysłać listem poleconym. Dzięki temu zyskamy pewność, że dotrze on pod wskazany adres. W jego sporządzeniu pomocny będzie tu z pewnością wzór pisma o usunięcie usterki przez dewelopera.

Wady fizyczne i prawne nieruchomości

Mieszkanie a szczególnie dom jest przedmiotem dość skomplikowanym. Z reguły przy odbiorze technicznym mieszkania, wady fizyczne ani tym bardziej wady prawne nie są widoczne. Wyjątkiem w przypadku wad fizycznych jest to - co widać gołym okiem.

Przykładowo: brak balkonu czy brak komórki lokatorskiej, pomimo że oba lub jeden z tych punktów zawiera umowa deweloperska. Wystąpienie takich wad jest podstawą do obniżenia ceny kupowanego lokalu, a w przyszłości podczas ewentualnej odsprzedaży wartość mieszkania będzie niższa niż innych lokali posiadających balkon czy chociażby wspomnianą komórkę.

Wadą prawną będą z kolei wszelkie zapisy ograniczające własność osoby trzeciej w zakresie korzystania z nieruchomości. Oczywiście lista wad, które może zawierać nowe mieszkanie, jest sporo dłuższa. Naszym celem było wskazanie jedynie, iż mogą być one niewidoczne w pierwszej chwili, co nie oznacza wcale, że nie możemy wykazać wady deweloperowi po kilku tygodniach od wprowadzenia się.